A entrega do empreendimento tem um roteiro conhecido: a vistoria, as chaves, a festa de inauguração, a primeira assembleia. Alguns meses depois, começa o segundo roteiro — o que ninguém antecipou. Trincas na fachada. Infiltração na garagem. Prumada com pressão irregular. Piso que descolou. Esquadria que não veda.
E, com ele, a pergunta que chega ao escritório quase sempre tarde demais: "a construtora ainda responde por isso?"
A resposta costuma ser sim. Mas há uma variável que decide o caso antes do mérito: o tempo. Vício construtivo é matéria em que a inércia do condomínio faz mais estrago do que a tese da construtora.
A primeira linha de defesa da construtora é sempre a mesma: "isso é uso", "isso é acomodação natural da estrutura", "isso é falta de manutenção do condomínio".
É uma defesa legítima — e às vezes verdadeira. Edificações se acomodam, materiais envelhecem e há um plano de manutenção preventiva que compete ao condomínio executar. A ausência de manutenção documentada é, com frequência, o que enfraquece uma ação bem fundamentada.
Mas vício construtivo é outra coisa: é defeito de execução, de projeto ou de material, que compromete a solidez, a segurança, a habitabilidade ou o valor do imóvel. Trinca estrutural não é acomodação. Infiltração sistêmica em prumada não é uso. Impermeabilização que falha no primeiro inverno não é desgaste.
A linha entre uma coisa e outra não se resolve na discussão em assembleia. Resolve-se com laudo técnico.
O regime jurídico muda conforme o vício seja aparente ou oculto.
Vício aparente é o perceptível pelo exame ordinário no momento da entrega ou da vistoria. É o que deveria ter sido apontado no checklist de recebimento.
Vício oculto é o que só se manifesta depois, com o uso — e é a categoria em que se enquadram a maior parte dos problemas graves: falha de impermeabilização, deficiência estrutural, erro de dimensionamento hidráulico, patologia de fundação.
A distinção importa porque, no vício oculto, o prazo para reclamar não corre da entrega das chaves, mas do momento em que o defeito se torna evidente. É esse deslocamento do termo inicial que preserva o direito de muitos condomínios que se julgavam fora de prazo.
Há ainda a garantia legal de solidez e segurança da obra, prevista no art. 618 do Código Civil, com prazo de cinco anos para as construções de vulto — e há a disciplina do Código de Defesa do Consumidor, aplicável à relação entre incorporadora e adquirentes, com regras próprias sobre vícios e sobre a responsabilidade do fornecedor.
Os prazos do CDC e os do Código Civil não se anulam; convivem, e a escolha da via adequada é decisão técnica que precede a propositura da ação. É exatamente por isso que a análise não deve começar depois de dois anos de troca de e-mails.
Sem entrar na tecnicidade de cada hipótese, o que o condomínio precisa internalizar é simples:
Existe prazo. Ele já está correndo. E ele não se interrompe por conversa.
Reunião com o gerente de obra não interrompe prazo. Grupo de WhatsApp com o preposto da construtora não interrompe prazo. Promessa verbal de que "a equipe vai passar lá na próxima semana" não interrompe prazo.
O que produz efeito jurídico é o ato formal, protocolado e datado — notificação extrajudicial, reclamação documentada, e, quando necessário, a propositura da ação.
O padrão que se repete nos casos que chegam tarde é sempre o mesmo: o síndico agiu de boa-fé, confiou na tratativa amigável, aguardou a resposta que não veio, e só procurou assessoria quando o mandato estava terminando. Nesse ponto, a discussão deixa de ser sobre a trinca e passa a ser sobre decadência e prescrição — e não há advogado que reverta o tempo perdido.
1. Assembleia e laudo técnico independente. A assembleia autoriza a contratação e legitima a atuação do síndico. O laudo, elaborado por engenheiro habilitado, com ART, é a peça central: descreve a patologia, aponta a causa provável, distingue vício de desgaste e estima o custo da recuperação. Sem laudo, o caso é palavra contra palavra — e a palavra técnica é da construtora.
2. Notificação extrajudicial da construtora, com prazo determinado e protocolo ou aviso de recebimento. A notificação constitui a construtora em mora, documenta a ciência do problema e passa a integrar o acervo probatório. Também é o momento em que boa parte dos casos se resolve.
3. Registro sistemático de tudo. Fotografia com data, relatório de ocorrências, atas de assembleia que tratem do tema, correspondência protocolada, laudos sucessivos que demonstrem a evolução da patologia. A evolução documentada é o que demonstra que o defeito é progressivo e não pontual.
4. Preservação da prova. Antes de qualquer reparo emergencial inadiável, registre o estado atual. Reparo feito sem registro prévio destrói a prova do vício.
5. Manutenção em dia. Parece contraintuitivo cobrar o condomínio nesse ponto, mas é decisivo: o plano de manutenção preventiva executado e documentado retira da construtora o argumento mais eficaz que ela tem.
6. Ação judicial, com perícia. Persistindo a omissão, a via judicial permite a produção de prova pericial e, conforme o caso, a obrigação de fazer, a indenização pelo custo da recuperação ou a antecipação de tutela em situações de risco.
Há um cenário específico que merece atenção: a construtora se dispõe a fazer o reparo "por cortesia", sem assumir responsabilidade, sem termo escrito e sem prazo.
O reparo acontece. Seis meses depois, a patologia retorna — muitas vezes pior, porque a intervenção tratou o sintoma e não a causa.
E aí surge o problema: reparo malfeito reinicia o problema, não o prazo. O condomínio consumiu meses de calendário, aceitou uma intervenção não documentada e chega à discussão jurídica com um histórico confuso, em que a própria construtora sustenta que "já resolveu".
Toda intervenção deve ser precedida de termo escrito que descreva o escopo, o prazo, a causa reconhecida e a garantia do serviço executado. Cortesia sem documento é liberalidade que se volta contra quem a aceitou.
Não é escolher a tese errada. É esperar.
O síndico eleito herda um problema que começou antes dele, prefere não iniciar litígio no primeiro ano, tenta a via do diálogo por convicção legítima — e entrega ao sucessor um caso com prazo consumido.
Vale registrar que a inércia na defesa do patrimônio comum não é neutra: o síndico tem o dever de diligenciar na conservação e na defesa dos interesses do condomínio, e a omissão prolongada em matéria de vício construtivo é tema que pode ser discutido em prestação de contas e, em situações graves, na esfera da responsabilidade do administrador.
Vício construtivo é um dos poucos temas do direito imobiliário em que a qualidade da assessoria jurídica importa menos do que o momento em que ela é contratada.
O condomínio que, ao primeiro sinal relevante, convoca assembleia, contrata laudo e notifica formalmente, chega à mesa de negociação — ou ao juízo — com o caso construído. O que passa dois anos tentando resolver no diálogo chega com um conjunto de fotos no celular do síndico e um prazo consumido.
Se o seu empreendimento foi entregue nos últimos anos e há patologias em observação, o passo imediato não é acionar a construtora. É produzir o laudo e datar o problema.
Thiago Augusto Sierra Paulucci é sócio do NPC Advogados — OAB/SP 300.715.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional habilitado.
Publicação em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
OAB/SP 300.715
Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, atua no setor há mais de 15 anos assessorando síndicos e condomínios. Também responde pela gestão das áreas Trabalhista, voltada a empresas, e Terceiro Setor, com foco em organizações sociais.
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