De todos os conflitos que chegam à administração de um condomínio, o barulho é o mais frequente — e, com folga, o pior conduzido.
A cena é conhecida. A festa no salão foi autorizada, começou às 20h e terminou às 2h. No dia seguinte, o morador do apartamento acima registra reclamação, o grupo de moradores se divide entre quem defende o direito de usar a área comum e quem defende o direito de dormir, e o síndico é cobrado por uma resposta imediata.
A resposta imediata quase sempre é a errada. Não porque falte razão a quem reclama, mas porque o sossego, no condomínio, não se defende por reação — defende-se por procedimento.
O ponto de partida precisa ser dito com clareza, porque costuma se perder na discussão: o direito de usar o salão existe. Área comum é destinada ao uso de todos os condôminos, e o uso do salão de festas em horário noturno, dentro das regras, é exercício regular de direito.
O direito ao sossego também existe. E é protegido tanto pela normativa interna do condomínio quanto pelo direito de vizinhança.
Nenhum dos dois é absoluto. O conflito não se resolve escolhendo um lado, e sim identificando onde está a linha — que, ao contrário do que a intuição sugere, não é dada pelo volume.
Três parâmetros, em ordem de aplicação:
1. O regimento interno. É a fonte primária. Se o regimento diz que o evento no salão termina à meia-noite, terminou à meia-noite. Não há discricionariedade do síndico para flexibilizar, nem do condômino para prorrogar. Se a regra está defasada e não corresponde mais ao que o condomínio deseja, o caminho é alterá-la em assembleia — não ignorá-la caso a caso.
2. A legislação municipal de silêncio, onde houver. Muitos municípios fixam horários e limites de emissão sonora em zonas residenciais. Essa regra é externa ao condomínio e se aplica independentemente do que diga o regimento.
3. O uso nocivo da propriedade. É o critério que decide o processo. O Código Civil, no art. 1.277, assegura ao vizinho o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, quando ultrapassados os limites ordinários de tolerância, considerada a natureza da utilização e a localização do imóvel.
Note-se a expressão: limites ordinários de tolerância. O ordenamento não protege contra qualquer incômodo. Protege contra o incômodo desproporcional.
Aqui está o ponto que dissolve a maior parte das discussões de assembleia.
Não é volume. É reiteração e desproporção.
Uma festa que se estendeu até tarde, uma vez, com aviso prévio aos vizinhos, dificilmente sustenta uma ação. Não porque o incômodo não tenha existido, mas porque se insere no que a convivência em edifício comporta.
A mesma festa toda semana, sem aviso, ignorando o horário do regimento, com música em volume que impede o sono no andar inteiro — essa configura o uso nocivo. E aqui o condomínio tem não apenas o direito, mas o dever de agir.
A distinção é relevante também para o síndico que recebe a reclamação: a resposta a um evento isolado não pode ser a mesma dada a um padrão de conduta reiterado.
1. Registrar. Data, horário de início e término, natureza do ruído, unidades afetadas, ocorrência lançada no livro próprio. Vídeo com data e hora, quando houver. Reclamação verbal, juridicamente, não existe — e o síndico que atua sobre reclamação não registrada age sem lastro.
2. Notificar por escrito. Notificação dirigida ao condômino, indicando de forma expressa o dispositivo do regimento ou da convenção violado, os fatos e datas, e concedendo oportunidade de manifestação. A advertência formal antecede a sanção e, em boa parte dos casos, encerra o problema.
3. Multar — se houver previsão e após a advertência. Este é o ponto de maior fragilidade prática. Multa sem previsão em convenção ou regimento é nula. E multa aplicada sem contraditório, ainda que prevista, é anulável. Anulada a multa, não é raro que a discussão se desloque para a reparação em favor de quem foi indevidamente sancionado.
4. Persistindo, ação judicial. Ação de obrigação de fazer ou não fazer, com pedido de tutela de urgência quando o quadro for de reiteração e houver risco à saúde dos moradores afetados. E, para o condômino individualmente lesado, a discussão sobre reparação por dano moral, que é direito pessoal dele — não do condomínio.
Elas se repetem com frequência desconcertante, e todas nascem da mesma origem: a vontade legítima de resolver rápido.
Cortar a energia do salão no meio da festa. Autotutela. Não há previsão que autorize o síndico a interromper unilateralmente o uso regular de área comum como forma de sanção.
Expor o morador no grupo de mensagens ou no mural. Constrangimento público não é medida sancionatória. É conduta que gera dano moral, com indenização custeada pelo rateio — ou seja, paga pelos próprios vizinhos que reclamaram.
Aplicar multa por decisão isolada do síndico, sem base normativa. Sanção pressupõe previsão anterior e procedimento. Sem eles, o ato é nulo e o condomínio perde a posição de quem tinha razão.
Em qualquer das três hipóteses, o resultado é o mesmo: o condomínio deixa de ser a parte que defende o sossego e passa a ser a parte que responde por excesso.
Há um patamar seguinte, e ele não se confunde com a festa que atravessou o horário.
Quando o comportamento é reiterado, incompatível com a convivência e persiste apesar das advertências e das multas, o Código Civil, no parágrafo único do art. 1.337, prevê agravamento da sanção pecuniária ao condômino de comportamento antissocial, mediante deliberação qualificada.
É medida excepcional, que exige base fática robusta, histórico documentado de infrações, deliberação em assembleia e observância estrita do contraditório. Aplicada sem esse lastro, é anulada — e o condomínio, novamente, sai da posição de credor da conduta para a de réu.
O salão de festas não é o problema. O problema é o condomínio que administra o conflito de sossego pela via da reação: adverte verbalmente, não registra, não notifica, e depois aplica uma sanção que não se sustenta.
O sossego se defende com procedimento — regra escrita e atual, registro tempestivo, notificação formal, sanção com previsão e contraditório. Não com revanche.
Se o regimento do seu condomínio ainda trata do uso do salão em uma linha genérica escrita há vinte anos, o conflito de amanhã já está contratado.
Rafael Bonora Nisticó é sócio do NPC Advogados — OAB/SP 435.867.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional habilitado.
Publicação em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
OAB/SP 435.867
Especialista em Direito Imobiliário e em Recuperação de Crédito, atua na estruturação de operações imobiliárias e na recuperação de valores, sempre com foco em segurança jurídica, agilidade e resultados consistentes para clientes e parceiros do escritório.
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