Se o seu condomínio tem uma ação em curso discutindo aluguel por temporada, ela provavelmente está parada. E vai continuar parada.
O Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão nacional de todos os processos que discutem a legalidade das locações de curta duração em condomínios residenciais. A questão passou a ser analisada sob o rito dos recursos repetitivos — o Tema 1.443 —, mecanismo que permitirá à Corte fixar uma tese vinculante, aplicável a todo o país.
Não é um detalhe processual. É a sinalização de que o assunto deixou de ser resolvido caso a caso e passará a ter uma resposta única.
Antes da afetação, a Segunda Seção do STJ já havia consolidado o entendimento de que a exploração econômica de imóvel para estadias de curta duração pode descaracterizar a destinação exclusivamente residencial do condomínio.
A consequência prática é direta: em edifícios com destinação residencial exclusiva, a autorização para esse tipo de uso depende de deliberação da coletividade, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos. Não basta o proprietário decidir sozinho anunciar a unidade em uma plataforma.
Vale registrar o que o Tribunal não disse. Não houve proibição do Airbnb, nem declaração de que a plataforma é ilegal. O que se analisou foi o modo de uso da unidade: alta rotatividade de ocupantes, entrada constante de pessoas sem qualquer vínculo com o condomínio e características que aproximam a atividade da hospedagem.
A distinção importa. Um proprietário que aluga o próprio apartamento por trinta dias durante as férias está em uma situação jurídica diferente da de quem opera três unidades em regime de diárias, com troca de hóspedes a cada dois dias.
O erro mais comum é acreditar que a proibição pode nascer de uma decisão do síndico, de um comunicado no mural ou de uma deliberação simples em assembleia ordinária.
Não pode.
A destinação do empreendimento é matéria de convenção. Alterá-la — para permitir ou para restringir de forma expressa — exige assembleia especificamente convocada para esse fim, com o quórum legal correspondente, e o devido registro. Regra criada fora desse rito tende a ser anulada quando questionada, e o condomínio ainda arca com sucumbência.
O segundo erro é o oposto: a inércia. Convenções antigas, redigidas há vinte ou trinta anos, frequentemente trazem apenas a expressão "fins exclusivamente residenciais", sem qualquer detalhamento. Essa cláusula genérica é justamente o objeto do Tema 1.443 — e é dela que dependerá o resultado.
Leia a convenção antes de qualquer coisa. Verifique se há cláusula de destinação e como ela está redigida. Esse documento é o ponto de partida de toda a discussão.
Não crie regra nova por circular. Se o condomínio pretende disciplinar o tema, o caminho é a assembleia, com convocação adequada e quórum correto.
Documente as ocorrências. Registros de portaria, controle de acesso e reclamações formais são a prova concreta de que o uso extrapolou o residencial. Alegação sem lastro não sustenta ação.
Se há processo em curso, converse com o jurídico. A suspensão nacional muda a estratégia processual e, em alguns casos, abre espaço para composição.
Se o condomínio pretende permitir, regulamente. Cadastro prévio de hóspedes, limite de ocupantes por unidade e regras de uso das áreas comuns reduzem conflito e protegem o morador fixo.
O aumento sazonal das locações de curta duração nas férias escolares intensificou os conflitos que já existiam. Milhares de condomínios estão, neste momento, aguardando a definição do STJ para saber até onde podem ir.
A resposta virá. Até lá, o que protege o condomínio não é a improvisação — é a convenção bem redigida e a assembleia bem conduzida.
Conteúdo informativo, elaborado com base em decisões públicas e na legislação vigente. Não substitui a análise do caso concreto.
NPC Advogados — Direito Condominial e Imobiliário.
OAB/SP 300.715
Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, atua no setor há mais de 15 anos assessorando síndicos e condomínios. Também responde pela gestão das áreas Trabalhista, voltada a empresas, e Terceiro Setor, com foco em organizações sociais.
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