O capítulo dos condomínios edilícios está prestes a completar 24 anos sem revisão estrutural. E há, agora, duas frentes legislativas que podem mudar isso.
Nenhuma das duas está em vigor. Esse é o ponto de partida — e o erro mais comum é tratá-las como se já estivessem.
O Projeto de Lei nº 4, de 2025, é a maior tentativa de atualização do Código Civil desde a entrada em vigor da Lei 10.406/2002. Fala-se em mais de 900 artigos alterados e cerca de 300 novos dispositivos.
A proposta é de autoria formal do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), mas nasceu do trabalho de uma comissão de juristas coordenada pelo ministro do STJ Luis Felipe Salomão, que funcionou entre 2023 e 2024.
Em setembro de 2025, o presidente do Senado, Davi Alcolumbre, instituiu a Comissão Temporária para Atualização do Código Civil, com base no art. 374 do Regimento Interno. A comissão foi instalada em 24 de setembro de 2025, sob presidência de Pacheco, com Efraim Filho na vice-presidência e relatoria do senador Veneziano Vital do Rêgo (MDB-PB).
O prazo de funcionamento foi ampliado de dois para oito meses pelo Requerimento nº 725/2025, e o cronograma original previa emendas até março de 2026 e votação do parecer por volta de julho. Esse calendário não se cumpriu: o prazo da comissão foi prorrogado até 22 de dezembro de 2026.
Os trabalhos foram divididos em duas fases: a primeira, instrutória, com audiências públicas sobre direito digital, inteligência artificial, responsabilidade civil, obrigações e contratos; a segunda, de elaboração do relatório final.
O que a prorrogação significa na prática. Com o parecer adiado para o fim de 2026, nada muda para os condomínios ao longo deste ano. E, mesmo que a comissão conclua em dezembro, o texto ainda precisa ser votado no Plenário do Senado e depois revisado pela Câmara dos Deputados, onde pode receber emendas e retornar. Ou seja: a vigência efetiva está distante, e qualquer material que trate a reforma como regra atual está errado.
Entre os pontos debatidos que alcançam diretamente a gestão condominial:
Tratamento de dados de moradores e prestadores. Regras expressas alinhadas à LGPD, com responsabilidades definidas para síndicos e administradoras — hoje, um vazio que gera insegurança em controle de acesso, câmeras e cadastros.
Formalização dos deveres do conselho. A emissão de pareceres pelo conselho consultivo passaria a ser exigência legal, e não apenas boa prática.
Consolidação de jurisprudência. Boa parte da reforma incorpora entendimentos já pacificados nos tribunais, o que reduz litígio sobre matérias hoje decididas caso a caso.
O efeito prático, para quem já opera com processo documentado, tende a ser pequeno. Para quem administra no informal, no boca a boca e no grupo de WhatsApp, tende a ser grande.
O Código Civil já permite que a assembleia eleja síndico que não resida no condomínio. O que não existe é disciplina sobre requisitos, forma de contratação, limites de atuação e responsabilidade desse profissional.
O PL 4.739/2024 pretende regulamentar a profissão. Segundo a tramitação na Câmara, a proposta foi aprovada na Comissão de Trabalho e aguarda parecer na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).
Aqui vale a mesma cautela: não é lei. O condomínio não pode exigir requisito profissional como se houvesse obrigação legal vigente.
E há precedente nesse sentido. O TJ-SP declarou nulas assembleias de um empreendimento em Barueri que criaram um "grupo gestor" e uma comissão eleitoral, a qual estabeleceu critérios como nível superior e dedicação exclusiva para candidatos a síndico profissional — excluindo concorrentes. O tribunal entendeu que a comissão não tinha legitimidade para criar exigências ao cargo, porque a convenção não previa aquela estrutura, e que a alteração dependeria de assembleia específica com quórum de dois terços, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
A lição é clara: critério de elegibilidade que restringe candidatura precisa estar na convenção. Criado por comissão, cai.
Não antecipe obrigação que ainda não existe. Nada do que está em tramitação pode ser exigido hoje.
Não ignore o movimento. A direção é uma só: mais formalização, mais documentação, mais responsabilidade pessoal.
Revise a convenção. Convenções desatualizadas são o gargalo real — não a ausência de lei nova. É a convenção que define quórum, elegibilidade, destinação e poder de deliberação.
Documente a gestão. Atas completas, pareceres do conselho, prestação de contas organizada e tratamento adequado de dados pessoais. Se a reforma passar, isso vira exigência. Enquanto não passa, já é a melhor defesa em juízo.
Acompanhe a tramitação. Tanto o PL 4/2025 quanto o PL 4.739/2024 ainda podem mudar substancialmente.
Conteúdo informativo, elaborado com base em documentos públicos de tramitação legislativa e decisões judiciais. Situação da tramitação sujeita a alteração. Não substitui a análise do caso concreto.
NPC Advogados — Direito Condominial e Imobiliário.
OAB/SP 300.715
Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, atua no setor há mais de 15 anos assessorando síndicos e condomínios. Também responde pela gestão das áreas Trabalhista, voltada a empresas, e Terceiro Setor, com foco em organizações sociais.
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