Você provavelmente viu surgir, praticamente da noite para o dia, um mercadinho sem caixa na garagem ou no hall do seu condomínio. O morador escolhe os produtos, paga pelo aplicativo e simplesmente leva as compras. Esse modelo, conhecido como mercado autônomo, ganhou enorme força a partir de 2020, impulsionado pela praticidade, pela ausência de necessidade de grandes obras e pela promessa de geração de receita para o condomínio por meio do repasse de um percentual das vendas¹.
O que muitos síndicos e condôminos não perceberam é que esse crescimento ocorreu muito mais rápido do que a criação de regras e boas práticas para o setor. E, quando isso acontece, normalmente o mercado passa por um processo de ajuste. Foi exatamente o que começou a acontecer nos últimos anos.
Em outubro de 2024, o Carrefour encerrou simultaneamente as operações de 29 lojas autônomas instaladas em condomínios da capital paulista e da região do ABC². O fato chama atenção porque, apenas dois anos antes, em 2022, a própria empresa havia anunciado esse formato como uma de suas prioridades estratégicas.
Em menos de três anos, porém, a decisão mudou completamente.
Em diversos condomínios, a saída ocorreu de forma repentina: o abastecimento foi interrompido, as lojas foram fechadas e restou apenas um comunicado fixado na porta. Muitos síndicos relataram surpresa, insegurança jurídica e dúvidas sobre eventual aplicação de multas contratuais².
Do ponto de vista empresarial, a explicação parece simples. Para uma companhia que movimenta mais de R$ 100 bilhões por ano, manter operações pulverizadas, com abastecimento em pequenas quantidades e deslocamentos constantes entre centenas de condomínios, mostrou-se um modelo economicamente pouco eficiente².
Três fatores ajudam a explicar boa parte dos desafios enfrentados por esse mercado.
Os mercados autônomos funcionam, em grande parte, com base na confiança. Toda mercadoria retirada sem pagamento representa perda direta da margem de lucro. Segundo levantamento da KPMG e da Abrappe, as perdas do varejo brasileiro ultrapassaram R$ 36 bilhões em 2024³.
Ao contrário de um supermercado tradicional, os estoques precisam ser repostos em pequenas quantidades, distribuídos em inúmeros condomínios. Essa operação aumenta significativamente os custos logísticos².
O funcionamento depende integralmente de aplicativos, sistemas de pagamento e suporte remoto. Sempre que há falhas tecnológicas ou demora no atendimento ao consumidor, surgem reclamações dos moradores e aumenta o risco de encerramento da operação¹.
Apesar dessas dificuldades, seria um equívoco concluir que os mercados autônomos estão desaparecendo.
A maior rede do segmento no Brasil informou faturamento de aproximadamente R$ 336 milhões em 2025, operando cerca de 2.500 lojas espalhadas pelo país e mantendo plano de expansão⁴.
Além disso, o próprio setor de franquias brasileiro registrou crescimento superior a 10% em 2025, ultrapassando a marca de R$ 300 bilhões em faturamento⁵.
Em outras palavras, o mercado não está acabando.
O que se observa é um processo natural de consolidação: empresas mais estruturadas, capitalizadas e profissionalizadas permanecem e crescem, enquanto operadores frágeis acabam deixando o mercado.
E é justamente nesse ponto que reside o maior risco para os condomínios.
Quando um operador deixa de cumprir suas obrigações ou encerra as atividades, os impactos normalmente recaem diretamente sobre a administração condominial.
Os principais pontos de atenção são quatro.
Sem cláusulas de auditoria ou mecanismos de conferência das vendas, o condomínio não possui meios efetivos para verificar se o percentual recebido corresponde ao faturamento real¹.
Se o contrato não prever aviso prévio e multa rescisória, o operador poderá simplesmente descontinuar a operação, deixando um espaço vazio e obrigando o condomínio a buscar outra solução².
Os valores recebidos pelo condomínio podem ser interpretados pela Receita Federal como receita tributável, exigindo adequado tratamento contábil e tributário¹.
Caso existam funcionários vinculados ao operador atuando nas dependências do condomínio, determinadas circunstâncias podem gerar discussões sobre responsabilidade subsidiária em eventual reclamação trabalhista¹.
Antes da contratação, vale conferir alguns pontos fundamentais:
A pergunta correta não é se os mercados autônomos irão desaparecer.
Muito provavelmente, eles continuarão fazendo parte da realidade dos condomínios brasileiros.
A verdadeira questão é outra: com quem o condomínio está contratando e quais mecanismos jurídicos foram previstos para proteger a coletividade condominial caso algo dê errado.
A fase de euforia ficou para trás. Agora, mais do que nunca, é momento de profissionalizar a escolha do operador e estruturar contratos capazes de oferecer segurança jurídica, financeira e operacional.
Se o seu condomínio pretende instalar um mercado autônomo — ou já possui um em funcionamento — uma revisão jurídica preventiva pode evitar prejuízos futuros.
1. Modelo de funcionamento, riscos jurídicos e tributários
2. Encerramento das operações do Carrefour
3. Perdas no varejo
4. Crescimento do setor de mercados autônomos
5. Mercado de franquias
6. Litígios entre franqueadora e franqueados
OAB/SP 300.715
Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, atua no setor há mais de 15 anos assessorando síndicos e condomínios. Também responde pela gestão das áreas Trabalhista, voltada a empresas, e Terceiro Setor, com foco em organizações sociais.
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