O inquilino não pagou o condomínio. Quem o condomínio cobra?

A situação é corriqueira e o erro na resposta é igualmente corriqueiro — inclusive entre síndicos experientes.

A unidade está alugada. O contrato de locação prevê, com todas as letras, que as despesas condominiais ordinárias são de responsabilidade do locatário. O inquilino deixa de pagar por oito meses.

Quem o condomínio cobra?

A resposta que surpreende quase todo mundo

O proprietário.

E ele costuma reagir com a mesma frase: "mas eu aluguei justamente para não ter esse trabalho, e o contrato diz que quem paga é o inquilino."

Diz mesmo. E vale — entre eles.

Por quê: a obrigação propter rem

A dívida condominial é obrigação propter rem: vincula-se à coisa, e não à pessoa. Acompanha o imóvel, e responde por ela quem detém a titularidade do bem.

A razão de ser do instituto é a preservação da própria existência do condomínio. Se a arrecadação dependesse de localizar e responsabilizar cada ocupante eventual — inquilino que se mudou, comodatário, ocupante sem contrato registrado —, a coletividade ficaria refém de relações jurídicas das quais não participa e sobre as quais não tem qualquer controle.

Some-se a isso o princípio da relatividade dos efeitos contratuais: o condomínio não é parte do contrato de locação. Aquele contrato produz efeitos entre locador e locatário. Não pode ser oposto a quem não o assinou.

Daí a consequência prática: o condomínio cobra de quem consta na matrícula. E, persistindo o inadimplemento, pode penhorar o próprio imóvel — que responde pela dívida ainda que se trate de bem de família, por força da exceção legal aplicável às contribuições condominiais.

"Mas o contrato diz que o inquilino paga!"

Diz, e a cláusula é plenamente válida. Ela apenas produz efeitos no plano correto.

O contrato de locação obriga o inquilino perante o proprietário. Não obriga o inquilino perante o condomínio.

Traduzindo o fluxo:

1. O inquilino não paga.
2. O condomínio cobra o proprietário.
3. O proprietário paga ao condomínio.
4. O proprietário cobra o inquilino, em ação própria, com fundamento no contrato de locação.

O direito do proprietário existe. Ele apenas é de regresso — vem depois, e depende da solvência de quem já demonstrou não estar pagando.

Para o proprietário que aluga

A consequência prática é direta: alugar não transfere a obrigação condominial. Cria apenas um direito de regresso.

Cinco cuidados que evitam a maior parte dos casos:

1. Acompanhe o pagamento mensalmente. O cenário mais grave que chega ao escritório é o do proprietário que descobre a dívida três anos depois, quando já há execução em curso e o valor acumulado supera vários meses de aluguel.

2. Exija comprovante mensal de quitação como obrigação contratual do locatário, com prazo e consequência pelo descumprimento.

3. Considere pagar diretamente o condomínio e cobrar o valor do inquilino junto com o aluguel. É o desenho que elimina o risco, e é cada vez mais comum.

4. Escolha garantia locatícia que cubra encargos, e não apenas o aluguel. Fiança, seguro-fiança e caução têm coberturas distintas, e a diferença aparece exatamente nesse cenário.

5. Solicite periodicamente ao condomínio a posição de débitos da sua unidade. É informação a que o titular tem legítimo interesse de acesso.

Para o condomínio: a escolha do polo passivo

Aqui há uma decisão estratégica que costuma ser tomada por intuição, e não deveria.

Cobrar o proprietário é o caminho seguro. É quem tem legitimidade passiva incontroversa, é quem responde com o imóvel e é contra quem a execução tem instrumento mais eficaz.

Cobrar o ocupante pode parecer mais rápido — é quem está lá, é quem atende o interfone, é quem usa o elevador. Mas ação contra quem não tem legitimidade passiva é tempo perdido, risco de extinção sem exame do mérito e exposição à sucumbência.

Há situações em que a inclusão do locatário no polo passivo é discutida com fundamento, especialmente quando ele assumiu a obrigação de forma expressa e o condomínio dela tem ciência documentada. Mas é decisão a ser tomada caso a caso, com análise da documentação — e nunca como regra geral.

Uma cautela adicional e frequentemente negligenciada: verificar a titularidade atual na matrícula antes de ajuizar. Imóvel vendido sem comunicação ao condomínio, contrato de gaveta não levado a registro, espólio não inventariado, arrematação em leilão — todas são hipóteses que alteram quem deve figurar no polo passivo.

O risco de cobrar a pessoa errada

O síndico que "cobra do morador porque é ele quem mora ali" pode estar cobrando quem não deve.

No plano judicial, o efeito é a extinção do processo e o tempo perdido. No plano extrajudicial, o efeito é pior: protesto indevido gera nulidade e enseja ação de reparação. O condomínio deixa de ser credor e passa a ser réu — e a indenização, quando devida, sai do rateio.

O mesmo raciocínio vale para negativação, para notificação com conteúdo constrangedor e para qualquer medida que atinja a esfera pessoal de quem não é o devedor correto.

Conclusão

A distinção é simples de enunciar e custa anos de processo quando mal compreendida: o que decide não é quem mora. É quem é dono.

Para o proprietário, isso significa que alugar não é delegar — é continuar respondendo, com um direito de regresso como consolo.

Para o condomínio, significa que a régua de cobrança precisa começar pela verificação da titularidade, e não pela porta que se conhece.

Se o seu condomínio tem unidades alugadas com inadimplência em curso, vale conferir contra quem as cobranças estão sendo dirigidas — antes que a discussão deixe de ser sobre a dívida.

Rafael Bonora Nisticó é sócio do NPC Advogados — OAB/SP 435.867.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional habilitado.

Publicação em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.