Por Rafael Bonora Nisticó
Com o aquecimento do mercado imobiliário, cresceu também um problema que chega todos os meses à mesa dos síndicos: a obra do terreno ao lado que não respeita horário. Concretagem que varia madrugada adentro, caminhão manobrando às 23h, marteletes antes das 7h, geradores ligados a noite inteira. O morador não dorme, o síndico é cobrado e, com frequência, ninguém sabe exatamente o que fazer — nem quem tem legitimidade para agir.
A resposta jurídica existe, é razoavelmente clara e, quando bem construída, costuma resolver o problema antes de virar processo. O erro mais comum não é jurídico: é começar pela reclamação informal e não documentar nada.
Não existe uma regra nacional única de horário. O limite é fixado por lei municipal (normalmente a lei do silêncio ou o código de posturas do município), que costuma autorizar obras apenas em dias úteis, em faixa de horário diurna, com restrição ou proibição aos domingos e feriados. É esse o primeiro documento a consultar: a regra da sua cidade, com o número da lei e o artigo.
Além disso, três eixos sustentam a atuação:
1. Direito de vizinhança (Código Civil, art. 1.277). O proprietário ou possuidor tem direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde causadas pela utilização de propriedade vizinha. O parágrafo único é o ponto central: proíbem-se as interferências que ultrapassam os limites ordinários de tolerância, considerando a natureza da utilização, a localização do prédio e as normas que distribuem edificações em zonas. Obra é atividade legítima — barulho de obra na madrugada, não.
2. Norma técnica e limite de decibéis (ABNT NBR 10151). É ela que baliza a medição de ruído em comunidades e serve de referência técnica em fiscalizações e perícias. Sem medição, a discussão vira "incômodo alegado"; com medição, vira prova.
3. Contravenção penal (Decreto-Lei 3.688/41, art. 42). Perturbar o trabalho ou o sossego alheios com ruídos ou algazarra, ou exercendo profissão incômoda ou ruidosa em desacordo com as prescrições legais, é contravenção. É o que fundamenta o registro de ocorrência e o acionamento da autoridade policial no momento do fato.
Há ainda o art. 1.280 do Código Civil, que permite ao vizinho exigir a demolição, a reparação ou a caução (dano infecto) quando a obra alheia ameaça causar dano — instrumento útil quando, além do ruído, há trincas, vibração excessiva ou risco estrutural.
Aqui mora a maior confusão prática.
O síndico representa o condomínio ativa e passivamente e tem o dever de defender os interesses comuns (Código Civil, art. 1.348, II e V). Isso significa que ele pode e deve agir quando a perturbação atinge o condomínio como coletividade — o sossego do edifício, as áreas comuns, eventuais danos à estrutura ou às fachadas.
O que o síndico não faz automaticamente é pleitear indenização por dano moral individual dos moradores. Esse direito é pessoal de cada condômino, que pode ajuizar sua própria demanda ou, em cenários de maior escala, buscar solução coletiva. Na prática, a estratégia mais eficiente costuma ser combinada: o condomínio ataca a conduta (obrigação de fazer/cessar), e os moradores mais afetados discutem, se for o caso, a reparação individual.
Vale registrar: se a perturbação foi levada ao síndico e ele simplesmente não age, isso pode ser discutido em assembleia e, em situações graves, caracterizar omissão na administração.
1. Fixe a prova antes de reclamar. Crie um registro objetivo: planilha com data, horário de início e fim, tipo de ruído e unidades afetadas. Peça aos moradores vídeos com data e hora visíveis. Registre também as imagens das câmeras do condomínio, se houver captação de áudio da via. Prova dispersa em grupo de WhatsApp não é prova organizada.
2. Acione a fiscalização municipal no momento do fato. Cada município tem um canal (fiscalização de silêncio, ouvidoria, 156 ou equivalente). Guarde os números de protocolo — eles valem tanto quanto a medição.
3. Registre boletim de ocorrência. Com base no art. 42 da Lei de Contravenções Penais. O BO não resolve sozinho, mas compõe o conjunto probatório e demonstra que o incômodo é reiterado, não pontual.
4. Notifique extrajudicialmente a construtora. Notificação formal, com aviso de recebimento, dirigida à construtora e ao responsável técnico da obra, indicando a lei municipal violada, as datas e horários registrados e prazo para cessação. Essa peça tem duplo efeito: em boa parte dos casos resolve o problema, e nos demais constitui a mora e serve de base para a urgência do pedido judicial.
5. Considere a medição técnica. Laudo de medição de ruído conforme a NBR 10151, feito por profissional habilitado, transforma incômodo em número. É o que diferencia uma liminar concedida de uma liminar indeferida.
6. Se persistir, ação judicial com tutela de urgência. Ação de obrigação de fazer/não fazer, com pedido de tutela de urgência (art. 300 do CPC) para determinar a imediata cessação das atividades ruidosas fora do horário legal, sob pena de multa diária. Estando demonstrada a probabilidade do direito — lei municipal, registros, laudo — e o perigo de dano — privação continuada de sono —, o cenário para a liminar é favorável. Cabe ainda pedido de indenização por danos morais pelos condôminos individualmente afetados.
Obra tem prazo. Se o condomínio passa três meses reclamando informalmente e só então procura advogado, existe risco concreto de a fase mais ruidosa já ter terminado e o pedido perder utilidade prática. A atuação preventiva e documentada desde a primeira semana é o que preserva tanto a chance de liminar quanto a de reparação.
Obra é atividade lícita e socialmente necessária. Barulho fora do horário legal, não. O ordenamento oferece instrumentos suficientes — administrativos, extrajudiciais e judiciais — para restabelecer o sossego, mas eles dependem de uma coisa que só o condomínio pode produzir: registro organizado e tempestivo.
Se o seu condomínio convive hoje com uma obra vizinha fora de horário, o momento de estruturar a documentação é agora, não depois.
Rafael Bonora Nisticó é sócio do NPC Advogados.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional habilitado.
Publicação em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
OAB/SP 435.867
Especialista em Direito Imobiliário e em Recuperação de Crédito, atua na estruturação de operações imobiliárias e na recuperação de valores, sempre com foco em segurança jurídica, agilidade e resultados consistentes para clientes e parceiros do escritório.
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