O pedido chega pelo aplicativo, quase sempre no mesmo tom: "síndico, vou fazer uma reforminha, tirar uma parede pra integrar a sala. Tudo certo?"
E a resposta, quase sempre, chega no mesmo tom: "pode sim, só avisa a portaria pro entulho."
Se aquela parede era estrutural, o problema deixou de ser do morador e passou a ser do condomínio inteiro — e do síndico, pessoalmente.
Reformar a unidade é direito do condômino. Ninguém discute isso.
O que se discute é o procedimento. E existe norma técnica específica sobre o tema, editada há mais de uma década e ignorada na maior parte dos condomínios brasileiros: a ABNT NBR 16.280 — Reforma em edificações: sistema de gestão de reformas.
A norma parte de uma constatação simples: a unidade autônoma não é uma ilha. Ela integra um sistema estrutural, hidráulico, elétrico e de segurança compartilhado. Intervenção mal executada em um apartamento pode comprometer a prumada inteira, a impermeabilização de todo um trecho, a estabilidade de um elemento estrutural ou as rotas de fuga da edificação.
Antes da primeira martelada:
1. Plano de reforma, elaborado e assinado por profissional habilitado — engenheiro ou arquiteto —, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT).
2. Descrição do escopo: o que será feito, com prazo de execução, horários de trabalho, quantidade estimada de trabalhadores, destinação do entulho e movimentação de materiais.
3. Análise do impacto sobre a estrutura, as instalações e a segurança da edificação — inclusive sobre o sistema de proteção contra incêndio, quando houver interferência.
4. Aprovação formal do síndico, por escrito, com o plano em mãos. Não é autorização verbal, não é mensagem, não é anuência tácita.
5. Arquivamento de toda a documentação no condomínio, integrando o histórico da edificação.
Há ainda um desdobramento pouco lembrado: a reforma que altera características da edificação pode impactar o manual de uso, operação e manutenção e, em edifícios ainda dentro do prazo de garantia, a própria relação com a construtora.
Esta é a inversão conceitual que resolve boa parte dos casos.
A atribuição do síndico, na NBR 16.280, não é conceder ou negar permissão por juízo próprio. É receber, analisar e arquivar o plano de reforma apresentado pelo condômino.
A diferença é enorme na prática. No primeiro modelo, o síndico decide — e responde pela decisão. No segundo, o síndico verifica se a documentação técnica foi apresentada, se está assinada por profissional habilitado e se contempla o que a norma exige — e a responsabilidade técnica permanece com quem a assumiu.
Um condomínio que não exige o plano coloca o síndico, involuntariamente, no primeiro modelo.
Mas ele é responsável.
Se autoriza reforma que compromete a estrutura, responde. Se toma conhecimento de obra irregular em andamento e não age, responde por omissão. Se o prédio apresenta patologia decorrente da intervenção, a discussão sobre responsabilidade civil bate na porta do condomínio — e a do síndico, na esfera de sua gestão.
E aqui está o problema real do modelo praticado: analisar o quê, com base em quê?
O síndico que recebe um plano de reforma com memorial descritivo e detalhamento estrutural não tem, em regra, formação para avaliá-lo. Se ele aprova sem entender, assume um risco que não deveria ser dele. Se ele nega sem entender, expõe o condomínio a questionamento por restrição indevida ao direito do condômino.
A saída não é jurídica. É técnica.
A decisão mais barata que um condomínio pode tomar é ter um engenheiro de confiança à disposição para essa função. O que ele faz:
Do ponto de vista de custo, trata-se de valor irrisório quando comparado a uma única perícia judicial — que é o desfecho previsível do modelo informal.
Uma reforma malfeita em uma única unidade pode:
E, na maior parte desses cenários, a conta chega ao rateio — não ao morador que reformou. Não porque ele não responda, mas porque a recuperação é urgente, o condomínio executa primeiro e discute depois. E discutir depois, sem laudo prévio do estado anterior, significa discutir sem prova.
O síndico que aprova reforma sem documentação técnica está, na prática, assinando um cheque em branco em nome de todos os condôminos.
O caminho para sair do modelo informal não é complexo:
Autorização de reforma não é favor do síndico ao morador. É ato de gestão — e ato de gestão se sustenta em técnica, não em confiança pessoal.
Se o seu condomínio ainda autoriza reforma por mensagem, o próximo pedido é uma boa oportunidade para mudar o procedimento. O seguinte pode ser tarde.
Rafael Bonora Nisticó é sócio do NPC Advogados — OAB/SP 435.867.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui consulta ou parecer jurídico. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissional habilitado.
Publicação em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
OAB/SP 435.867
Especialista em Direito Imobiliário e em Recuperação de Crédito, atua na estruturação de operações imobiliárias e na recuperação de valores, sempre com foco em segurança jurídica, agilidade e resultados consistentes para clientes e parceiros do escritório.
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