A cena se repete em centenas de condomínios da Grande São Paulo. O empreendimento foi entregue pelo programa Minha Casa Minha Vida. As famílias se mudaram. E, alguns meses depois, chega a primeira conta de água coletiva — com um valor que ninguém esperava.
O síndico procura a administradora. A administradora liga para a concessionária. E a resposta costuma ser a mesma: está tudo certo, o consumo é esse mesmo.
Só que, muitas vezes, não está tudo certo.
Existem dois pontos distintos que, isolados ou combinados, fazem a conta de água de um condomínio popular disparar. Nenhum dos dois é óbvio. Nenhum dos dois aparece na fatura. E os dois têm base normativa clara.
Este texto explica quais são.
A Tarifa Social é o benefício que reduz o valor da conta de água para famílias de baixa renda. A maior parte das pessoas — inclusive muitos síndicos e administradoras — acredita que ela se destina apenas a residências unifamiliares, a casas isoladas em bairros periféricos.
Não é o caso.
A regulamentação vigente do Programa Tarifa Social Paulista, estabelecida pela Deliberação do Conselho Deliberativo da URAE 1 – Sudeste nº 01/2025, prevê expressamente, em seu artigo 3º, inciso III, entre os critérios de elegibilidade, o de residir em habitações coletivas consideradas sociais — como cortiços e as verticalizadas.
Leia de novo a última palavra: verticalizadas.
Prédio. Condomínio. Torre.
É precisamente o que é um empreendimento de Habitação de Interesse Social entregue pelo Minha Casa Minha Vida ou pelo antigo Casa Verde Amarela — em especial nas faixas HIS-1 e HIS-2, destinadas às famílias de menor renda.
O condomínio popular verticalizado está dentro da hipótese normativa. Não é interpretação criativa: é o que o texto diz.
Porque o benefício não é automático.
A concessionária não vai identificar sozinha que aquele empreendimento é de interesse social, nem vai aplicar a tarifa reduzida por iniciativa própria. O enquadramento precisa ser requerido e comprovado.
E, enquanto ele não é requerido, o condomínio paga a tarifa cheia — mês após mês, ano após ano.
Um roteiro comum: o síndico liga para a concessionária, pergunta sobre a Tarifa Social, e ouve que o condomínio não se enquadra.
Vale registrar um ponto elementar de direito administrativo: a concessionária não escolhe quem tem direito. Ela executa uma norma. Os critérios de elegibilidade estão fixados em deliberação da agência reguladora, e o atendimento a esses critérios é uma questão objetiva — não uma liberalidade da prestadora do serviço.
Se o condomínio preenche os requisitos, o direito existe. A resposta do atendimento telefônico não é a última palavra.
A Deliberação ARSESP nº 1.699/2025, que reestruturou o regramento da Tarifa Social, trouxe dois pontos que merecem destaque:
Este é mais técnico. E, na prática, costuma ser o que produz os maiores distorções na fatura.
No vocabulário do saneamento, economia é cada unidade autônoma atendida pelo serviço. Em um condomínio residencial, cada apartamento é, em regra, uma economia.
Isso importa porque a estrutura tarifária de água é progressiva por faixas de consumo: quanto mais você consome, mais caro fica o metro cúbico. As faixas foram desenhadas para o consumo de uma residência.
Agora imagine um prédio de 200 apartamentos com um único hidrômetro, medindo o consumo de todos.
Se esse condomínio for cadastrado como 1 economia, o volume total do prédio inteiro será jogado dentro das faixas de uma única residência. O resultado é aritmeticamente inevitável: todo o consumo cai na faixa mais cara da tabela.
Não é que o condomínio esteja gastando demais. É que ele está sendo tarifado errado.
O Decreto Estadual nº 41.446/1996 — que aprova o regulamento do serviço público de saneamento no Estado de São Paulo — trata expressamente da matéria. O artigo 3º, § 2º, e o artigo 4º estabelecem, entre outras regras, o volume mínimo de 10 m³ por economia.
Ou seja: a norma pressupõe que cada unidade autônoma seja considerada como tal para fins de tarifação. O cadastro de um edifício inteiro como economia única não é uma escolha administrativa neutra — é um desvio da lógica que o próprio regulamento estabelece.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 414, examinou a sistemática da cobrança por economia e a legitimidade da tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades. A discussão sobre o correto enquadramento das economias em edifícios não é uma tese isolada: é matéria consolidada de discussão nos tribunais.
Para tornar o problema visível, considere um condomínio hipotético:
Repare no que isso significa: o consumo real do prédio está abaixo da franquia a que ele teria direito com o cadastro correto.
Mas, cadastrado como economia única, esse mesmo volume de 1.400 m³ é lançado integralmente na faixa superior da tabela — e o valor cobrado pode superar, em mais de 600%, aquele que resultaria do enquadramento correto.
Os números acima são ilustrativos e servem apenas para demonstrar a mecânica do problema. Cada condomínio tem sua própria realidade de consumo, número de unidades e histórico de cadastro.
Um condomínio de Habitação de Interesse Social pode estar, ao mesmo tempo:
Os dois efeitos se somam. E a conta chega ao rateio — para famílias que, por definição do próprio programa habitacional, são as de menor capacidade de pagamento do país.
É por isso que, em muitos desses condomínios, a conta de água se torna o principal vetor de inadimplência. Não é descaso do morador. É uma fatura que não deveria ter aquele valor.
Antes de qualquer medida, há três informações que o próprio condomínio consegue levantar:
1. Qual o enquadramento do empreendimento. O condomínio foi entregue como Habitação de Interesse Social? Em qual faixa — HIS-1, HIS-2? Isso costuma constar da documentação do empreendimento, da convenção ou dos registros da incorporadora.
2. Quantas economias estão cadastradas. Esta é a verificação mais importante e a mais simples. Ela pode ser solicitada à concessionária. Se um prédio com dezenas ou centenas de apartamentos aparece cadastrado como uma única economia, há um problema a ser enfrentado.
3. O histórico de faturas. A distorção, quando existe, é contínua. Ela não aparece em um mês — ela se repete. E o histórico é o que dimensiona o tamanho do problema.
As tarifas de saneamento são reajustadas periodicamente. A Deliberação ARSESP nº 1.748/2025 fixou reajuste aplicável a partir de janeiro de 2026, o que significa que tabelas e valores anteriores estão desatualizados.
Por isso, este texto não trabalha com valores absolutos, mas com a mecânica do problema — que permanece a mesma independentemente do reajuste vigente.
Nenhuma das duas questões tratadas aqui depende de uma tese jurídica ousada ou de uma interpretação forçada.
A Tarifa Social para habitações coletivas verticalizadas está no texto da deliberação. O volume mínimo por economia está no decreto estadual. A discussão sobre o correto enquadramento das economias já passou pelo Superior Tribunal de Justiça.
O que falta, na maioria dos casos, é alguém olhar para a fatura e perguntar se ela está certa.
Enquanto ninguém pergunta, a conta continua chegando. E continua sendo paga.
O NPC Advogados atua na assessoria jurídica de condomínios, inclusive na análise de enquadramento tarifário, cadastro de economias e adequação do faturamento de serviços de saneamento.
Se você é síndico, conselheiro ou morador de um condomínio de interesse social e identificou alguma das situações descritas neste texto, o escritório está à disposição para auxiliar.
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