Existe uma crença muito difundida de que o imóvel onde a família mora é intocável — que, aconteça o que acontecer, ninguém pode tomar o "teto" de uma família. Para a maioria das dívidas, essa proteção realmente existe. Mas ela não é absoluta, e a dívida de condomínio é uma das exceções mais relevantes.
Entender isso evita uma armadilha comum: o condômino que deixa de pagar acreditando que sua moradia é um escudo, e descobre tarde demais que não é.
A proteção nasce da Lei 8.009/90. Seu artigo 1º estabelece que o imóvel residencial próprio da família é impenhorável e não responde por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza contraídas pelos proprietários que nele residam.
A finalidade é nobre e constitucionalmente amparada: assegurar um patrimônio mínimo à família, garantindo o direito à moradia. Tão forte é essa proteção que o STJ entende que ela não pode ser afastada nem por renúncia do devedor — trata-se de norma de ordem pública. E vale inclusive para imóveis de alto padrão: o luxo do bem não retira sua condição de bem de família (REsp 1.726.733/SP).
Ocorre que a mesma lei que cria a proteção também define seus limites. O artigo 3º lista as hipóteses em que a impenhorabilidade não se aplica. E o inciso IV é o que interessa aqui: a proteção cede para a cobrança de "impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".
A lógica é a natureza propter rem dessas dívidas — elas decorrem do próprio bem. Seria contraditório usar o imóvel como escudo contra dívidas geradas pela sua própria existência e manutenção.
O STJ pacificou que a expressão "contribuições" do inciso IV abrange as despesas condominiais. Não se trata de contribuição em sentido tributário, mas da cota-parte de cada condômino no rateio das despesas do prédio. Em julgamento sobre o tema, a Corte foi expressa: o bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que prevalecem sobre o interesse individual do condômino inadimplente (REsp 1.473.484/RS).
Em outro precedente, o Tribunal listou as consequências da inadimplência condominial e concluiu que, entre elas, "poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família" (REsp 1.699.022/SP).
Não é só a Lei 8.009/90. O próprio Código Civil, ao tratar do bem de família voluntário, prevê no artigo 1.715 que ele é isento de execução por dívidas — salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio ou de despesas de condomínio. Ou seja: por dois caminhos legais distintos, o ordenamento chega à mesma conclusão. A dívida condominial fura a proteção da moradia.
Há uma distinção que merece atenção. A exceção vale para despesas de condomínio edilício — aquele regularmente constituído. Ela não se estende, por exemplo, às taxas cobradas por associações de moradores em loteamentos, que têm natureza jurídica diversa. O STJ já afastou a penhora do bem de família para cobrança dessas taxas associativas (AgInt no REsp 1.862.558/DF). Nem toda cobrança "de condomínio", portanto, autoriza a penhora — o enquadramento correto é decisivo.
Para o condômino, o recado é de responsabilidade: a moradia não é um escudo contra a dívida condominial. Ignorá-la pode, no limite, custar o próprio imóvel — caminho que detalhamos no artigo sobre como a dívida condominial chega ao leilão.
Para o condomínio, é a confirmação de que a lei oferece um instrumento sério para proteger o interesse coletivo. Afinal, a inadimplência de um pesa no bolso de todos — e a lei reconhece essa prevalência.
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Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
Referências: Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 3º, IV; Código Civil, art. 1.715; STJ, REsp 1.473.484/RS; STJ, REsp 1.699.022/SP; STJ, REsp 1.726.733/SP; STJ, AgInt no REsp 1.862.558/DF.
Conteúdo produzido pela equipe do NPC Advogados.
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