É uma das perguntas que mais assustam o condômino em atraso — e a resposta, ainda que incômoda, é direta: sim, a dívida condominial pode levar o imóvel a leilão. Não como primeiro passo, mas como desfecho possível de uma execução que não foi enfrentada a tempo.
Entender esse caminho ajuda os dois lados. O condomínio percebe que dispõe de um instrumento de cobrança robusto. E o condômino em dificuldade compreende que ignorar a dívida não a faz desaparecer — apenas reduz as saídas.
O ponto de partida é a natureza da dívida. A contribuição condominial é uma obrigação propter rem — expressão latina que significa "por causa da coisa". A dívida não pertence propriamente à pessoa, e sim ao imóvel: acompanha a unidade, seja quem for o titular.
Isso tem uma consequência prática que costuma surpreender: quem adquire um apartamento com cotas em atraso responde por essa dívida, ainda que ela tenha sido gerada pelo antigo proprietário. O Superior Tribunal de Justiça é firme nesse sentido, reconhecendo que responde pelo débito quem detém a qualidade de proprietário ou titular de algum aspecto da propriedade, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp 1.473.484/RS).
Por isso, antes de comprar, é indispensável exigir a certidão negativa de débitos condominiais. Tratamos desse cuidado com mais detalhe no artigo sobre comprar imóvel e herdar dívidas.
O Código de Processo Civil de 2015 fortaleceu significativamente a posição do condomínio. Antes, era necessário ajuizar uma ação de cobrança e aguardar toda a fase de conhecimento até obter um título. Hoje, o crédito referente às contribuições condominiais, desde que documentalmente comprovado — previsto na convenção ou aprovado em assembleia —, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC).
Na prática, isso significa que o condomínio pode ingressar diretamente com uma ação de execução, sem precisar antes discutir a existência da dívida. O procedimento é mais rápido e mais direto: o devedor é citado para pagar em três dias, e, não havendo pagamento, seguem-se os atos de constrição do patrimônio.
Não pago o débito, o passo seguinte é a penhora. O oficial de justiça pode penhorar valores em contas bancárias, veículos e, naturalmente, o próprio imóvel que originou a dívida.
Penhorado o apartamento, ele é avaliado e, persistindo a inadimplência, levado a leilão judicial (a chamada hasta pública, hoje realizada de forma eletrônica). O valor arrecadado é usado para quitar a dívida, as custas e os honorários. Havendo saldo, ele é devolvido ao antigo proprietário.
É um caminho longo, com várias oportunidades de defesa e de acordo. Mas é um caminho real — e o condômino que o subestima corre o risco de perder o bem mais valioso que possui.
Aqui está o ponto que mais gera dúvida: muita gente acredita que o imóvel onde a família mora é intocável. Para dívidas em geral, é verdade. Para dívida de condomínio, não. A Lei 8.009/90 prevê uma exceção expressa que afasta a proteção do bem de família justamente nesses casos.
Esse tema é tão importante que dedicamos a ele um artigo próprio: por que o bem de família não protege contra dívida de condomínio.
Vale reforçar: o leilão é o fim de uma linha, não o começo. Ao longo do processo existem alternativas — acordo, parcelamento, purgação da mora (pagamento do débito antes da arrematação). O condomínio, por sua vez, pode escolher entre diferentes estratégias de cobrança, tema que exploramos no artigo sobre protesto ou execução das cotas condominiais.
O que não funciona é o silêncio. Quanto antes o problema é enfrentado — dos dois lados —, mais saídas existem e menor é o custo para todos.
O NPC está à disposição para auxiliar você e o seu condomínio na análise de cobranças, execuções e defesas envolvendo cotas condominiais. Entre em contato através dos nossos canais de atendimento.
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
Referências: Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; Código de Processo Civil, art. 784, X; Código Civil, art. 1.715; STJ, REsp 1.473.484/RS.
Conteúdo produzido pela equipe do NPC Advogados.
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