O argumento é conhecido de quem atua na área. O comprador vai à Justiça exigir que a incorporadora termine o que prometeu, e a defesa responde sempre da mesma forma: isso é direito de todo mundo, você não tem legitimidade para pedir sozinho, procure o condomínio ou uma associação.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça acaba de fechar essa porta.
REsp 2.219.808 — relatoria da ministra Nancy Andrighi, acórdão publicado em 13 de maio de 2026, com divulgação pelo Tribunal em 12 de junho.
O comprador de um lote ajuizou ação de obrigação de fazer contra a construtora responsável pelo loteamento, pedindo a conclusão das obras de infraestrutura nas áreas comuns, que estavam atrasadas.
Em primeira instância, a empresa foi condenada a finalizar as obras, com aplicação da multa contratual pelo atraso na entrega. O Tribunal de Justiça de Goiás manteve a legitimidade do comprador para a ação individual — ainda que tenha reconhecido que o direito discutido tinha natureza coletiva.
No recurso especial, a construtora sustentou que o direito seria transindividual e indivisível, sujeito à legitimação extraordinária, e pediu a extinção do processo sem resolução do mérito.
A relatora começou por dar razão à construtora em um ponto — e é justamente aí que a decisão fica interessante.
Sim, a obra em área comum é direito coletivo em sentido estrito. Ela afeta igualmente todos os proprietários das unidades, o que evidencia seu caráter transindividual e indivisível.
Mas a qualificação do direito não esgota a questão da legitimidade. Nas palavras da ministra, embora se trate de direito coletivo em sentido estrito, o adquirente da unidade possui legitimidade ativa para ajuizar a ação de obrigação de fazer. Nada impede que o particular busque individualmente a tutela jurisdicional, porque o inadimplemento também repercute na sua esfera particular.
A base normativa é o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 104. A tutela coletiva não exclui a possibilidade de o consumidor ingressar individualmente em juízo quando há violação do seu direito.
Arts. 30 e 35. O fornecedor está obrigado a entregar o que anunciou; recusando-se, o consumidor pode exigir o cumprimento da obrigação.
A relatora acrescentou que o sistema de proteção ao consumidor tem lógica própria, distinta do direito civil tradicional, voltada à redução dos obstáculos de acesso à Justiça e à ampliação das regras de legitimação para agir.
E qualificou o inadimplemento: entregar o empreendimento sem a infraestrutura prometida configura vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto principal do contrato, com repercussão direta no valor da unidade adquirida e no exercício do direito de propriedade do comprador.
No caso concreto, a legitimidade ficou ainda mais evidente porque o próprio contrato de compra e venda previa a execução das obras de infraestrutura nas áreas comuns. Obrigação assumida e não cumprida.
O ponto central não é dizer que a obra em área comum virou direito individual. Não virou. O que o STJ afastou foi a confusão entre a natureza do direito material e a legitimidade processual — uma confusão que vinha sendo usada como escudo processual eficiente.
O raciocínio da construtora tinha uma lógica sedutora: se o direito é de todos e é indivisível, então só um legitimado extraordinário poderia postulá-lo. Na prática, isso transferia ao comprador individual um ônus quase intransponível — mobilizar o condomínio, formar uma associação ou aguardar iniciativa do Ministério Público — para cobrar algo que ele contratou e pagou.
A Terceira Turma reconheceu que o mesmo fato gera duas dimensões simultâneas. A dimensão coletiva existe e continua tutelável pelas vias próprias. Mas existe também uma dimensão individual: aquele comprador específico pagou por um imóvel que incluía aquela infraestrutura, e a ausência dela deprecia o seu patrimônio.
1. A cláusula contratual é o ativo mais forte. A relatora destacou que o contrato previa expressamente as obras. Quem for discutir esse tipo de caso deve começar pelo instrumento: memorial descritivo, material publicitário, quadro de áreas, cronograma. Os arts. 30 e 35 do CDC transformam a publicidade em obrigação exigível — e é comum que o material de venda prometa mais do que o contrato formaliza.
2. Atenção ao alcance. O caso julgado envolve loteamento, e não condomínio edilício em sentido próprio. A ratio — dupla dimensão do inadimplemento e legitimação ampliada pelo CDC — é perfeitamente transportável para a incorporação de edifícios, mas quem for invocar o precedente deve fazer o cotejo, e não a citação automática. Regimes jurídicos distintos (Lei 6.766/79 e Lei 4.591/64) comportam distinções.
3. A legitimidade individual não substitui a coletiva; ela convive. Em empreendimentos com vícios estruturais amplos, a ação conduzida pelo condomínio ou por um grupo costuma render melhor resultado prático — inclusive porque a execução da obrigação de fazer é mais simples de fiscalizar quando há um interlocutor único. A decisão do STJ garante uma porta adicional, não fecha as demais. A escolha entre as vias é estratégica.
O cenário é frequente: o condomínio é instalado, o síndico assume, e as áreas comuns estão incompletas — pavimentação, drenagem, iluminação, portaria.
O que a decisão acrescenta ao seu repertório:
Análise elaborada com base no acórdão do REsp 2.219.808 e na comunicação oficial do STJ. Conteúdo informativo; não substitui a análise do caso concreto.
NPC Advogados — Direito Condominial e Imobiliário.
OAB/SP 300.715
Especialista em Direito Condominial e Imobiliário, atua no setor há mais de 15 anos assessorando síndicos e condomínios. Também responde pela gestão das áreas Trabalhista, voltada a empresas, e Terceiro Setor, com foco em organizações sociais.
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