A inadimplência é uma das maiores dores de quem administra um condomínio. Quando um morador deixa de pagar, o rateio recai sobre os demais, e a pergunta que todo síndico faz é sempre a mesma: se eu levar isso para a Justiça, quanto tempo vou esperar?
Para responder com dados — e não com "achismo" — recorremos à jurimetria, a aplicação de métodos estatísticos ao Direito. Com uma ferramenta própria, analisamos os registros abertos do DataJud, o banco nacional de dados do Poder Judiciário mantido pelo CNJ, recortando as execuções de despesas condominiais em trâmite no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). Ao todo, foram 78 mil processos de 1º grau ajuizados entre 2019 e 2024. O que eles mostram é encorajador — desde que lido com honestidade.
Antes dos números, um fundamento que muita gente desconhece. A cota condominial é um título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Na prática, isso muda tudo: a ação não passa pela demorada fase de conhecimento (aquela em que se discute se a dívida existe). Ela entra direto na fase de execução. O devedor é citado para pagar em três dias e, não pagando, o processo segue para a penhora de bens. Detalhamos esse caminho no artigo sobre como a dívida condominial chega ao leilão.
Some-se a isso outra vantagem consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça: as parcelas que forem vencendo ao longo do processo podem ser incluídas na mesma execução. Ou seja, não é preciso ajuizar uma ação nova a cada mês de atraso — a conta vai sendo atualizada dentro do próprio feito.
Medir "tempo médio de um processo" é traiçoeiro. Se você olhar apenas os processos que já terminaram, comete um erro clássico: os casos mais rápidos terminam primeiro e distorcem a média para baixo. Por isso, adotamos a leitura mais correta, por safra de ajuizamento — agrupando os processos pelo ano em que foram propostos e observando as safras mais antigas, que já tiveram tempo de amadurecer.
O retrato das safras de 2019 a 2021 é consistente:
Cerca de 8 em cada 10 execuções de cotas condominiais ajuizadas nesse período no TJSP já foram encerradas. E, entre os processos concluídos, metade se encerrou em torno de um ano, com um tempo médio na casa de um ano a um ano e meio. É um ritmo bem mais ágil do que o senso comum imagina — e coerente com a tal vantagem do título executivo extrajudicial, que corta caminho.
Esses dados conversam com o cenário nacional. Segundo o relatório Justiça em Números do CNJ, quando se excluem as execuções fiscais (as mais lentas do sistema), o tempo médio de tramitação cai para cerca de três anos — e a execução condominial está justamente nesse grupo mais rápido. Pesa a favor, também, a tramitação eletrônica: processos digitais têm tempo médio muito menor do que os antigos processos em papel.
A grande diferença em relação a uma dívida comum está na garantia. O débito condominial é uma obrigação propter rem, expressão que significa que a dívida está vinculada à coisa — no caso, à própria unidade. O apartamento responde pelo débito.
Isso tem uma consequência prática poderosa: quando não há pagamento nem acordo, o caminho é a penhora e o leilão da própria unidade para quitar o que se deve. E aqui vai o ponto que costuma surpreender: esse imóvel pode ser penhorado mesmo sendo o bem de família do devedor. A Lei 8.009/1990, que protege o imóvel residencial, abre uma exceção expressa para as dívidas decorrentes de despesas do próprio imóvel — entendimento pacificado pelo STJ. Enquanto numa cobrança comum o devedor "sem bens" trava o processo, na cobrança condominial quase sempre existe um bem à vista. Esse é um tema tão relevante que tratamos dele em separado: por que o bem de família não protege contra dívida de condomínio.
Dados servem para orientar decisões, não para criar ilusões. Então é preciso dizer com clareza:
Um processo "encerrado" não é sinônimo de "valor recuperado". A baixa pode ocorrer por pagamento, por acordo ou, em alguns casos, por arquivamento sem êxito — por exemplo, quando o devedor realmente não tem patrimônio localizável. Os dados públicos não separam esses desfechos, então falar em "taxa de sucesso" seria impreciso.
Da mesma forma, cada caso tem particularidades que afetam o resultado e o prazo. Um financiamento anterior sobre o imóvel, por exemplo, cria uma garantia com preferência que pode alterar o desfecho do leilão. E os casos de devedor sem bens localizáveis tendem a se arrastar bem mais do que a média.
A lição que os números deixam é prática: agir cedo faz diferença. Um condomínio com régua de cobrança organizada, que não deixa a dívida envelhecer, chega à execução em posição muito mais favorável — e é aí que aqueles prazos de cerca de um ano se tornam realistas. Antes mesmo da via judicial, vale conhecer as alternativas de protesto ou execução das cotas condominiais.
A cobrança judicial de cotas condominiais no TJSP é mais rápida e mais robusta do que a fama sugere: título que dispensa a fase de conhecimento, dívida amarrada ao imóvel, possibilidade de leilão até do bem de família e inclusão automática das parcelas vincendas. Os dados de 78 mil processos confirmam que a maioria se resolve, e boa parte em torno de um ano. Não é uma promessa de resultado — é um retrato de como a ferramenta costuma funcionar quando bem utilizada.
Se o seu condomínio convive com inadimplência, o melhor momento para estruturar a cobrança é antes de a dívida crescer.
O NPC está à disposição para auxiliar você e o seu condomínio na estruturação da cobrança e na recuperação de cotas condominiais. Entre em contato através dos nossos canais de atendimento.
Conteúdo de caráter meramente informativo, em conformidade com o Provimento nº 205/2021 da OAB.
Metodologia: pesquisa de jurimetria realizada com ferramenta própria a partir dos dados abertos da API Pública do DataJud/CNJ, referentes a execuções de despesas condominiais (assunto 10467) em 1º grau no TJSP, ajuizadas entre 2019 e 2024, analisadas por safra de ajuizamento.
Referências: Código de Processo Civil, art. 784, X; Lei nº 8.009/1990, art. 3º, IV; jurisprudência do STJ; relatório Justiça em Números (CNJ).
Conteúdo produzido pela equipe do NPC Advogados.
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